取得回迁房屋勿忘向开发商索取发票

1月31日中共中央和国务院颁发了2010年的一号文件，中央一号文件明确提出，当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。可以预测，2010年及以后很长时间，我国城镇化建设、旧城拆迁和棚户区改造工程将会蓬勃发展。在旧城拆迁和棚户区改造工程中，自然会涉及到拆迁补偿，拆迁补偿有两种主要方式，一种货币补偿，一种是产权调换补偿。在产权调换补偿方式中会涉及到由回迁户向房地产开发商支付房屋结构差额款和超面积差额款。无论是被拆迁人以房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，还是在产权调换补偿方式中，笔者强调被拆迁人取得回迁房屋时要向开发商索要不动产销售发票和注意房地产开发企业对方开具的发票金额，以利于以后再转让时，享受税收优惠政策。
一、为什么要向房地产开发商索要不动产发票
1、被拆迁人取得回迁房屋是实物交换形式从房地产开发公司购买的房屋。《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定：“一、关于拆迁补偿住房取得方式问题，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按”销售不动产“税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。” 这里明确了被拆迁户取得的回迁房屋是属于购买形式而不是非购买形式。是被拆迁户用原有房屋的所有权交换取得新房屋的所有权。
2、差额缴纳营业税必须有销售不动产发票。《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条规定：“纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除”。销售不动产发票是法定的扣税凭证。《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第（六）项规定：“对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。”（此处，2年期限已经改为5年）
3、普通住宅和非普通住宅的享受差额缴纳营业税的优惠政策时间上不同。（财税[2009]157号）规定：“自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”（2009年1月1日至2009年12月31日差额缴税期限是2年）。
4、普通住宅和非普通住宅在鉴定标准上有区别。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》国办发[2005]26号文件中规定：享受优惠政策普通住房标准是同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。不符合上述规定的房屋就是非普通住宅。非普通住宅不仅包括超面积的住宅，而且也包括商用性质的房屋。《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第20条规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”此文件规定，享受差额缴纳营业税的范围是购置的不动产或者受让的土地使用权。
二、开发商开具的发票上填写的金额是多少
1、有《房屋拆迁补偿安置协议》，以《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费为购买价格。《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）中规定。
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币。
2、没有《房屋拆迁补偿安置协议》，实物偿还面积由当地税务机关按同类住宅房屋的成本核定房屋价格。《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定，“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。”
3、核定同类住宅房屋的成本价有两种方法。对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，不是按照市场价格视同销售征收营业税，而是按同类住宅房屋的成本价核定，超过拆迁面积的补偿部分，还是要按照协议价格确定。核定房屋成本价有两种：一种是不含土地出让金的工程建造成本，主要应用于以划拨方式免费取得土地使用权的棚户区改造建设工程项目；另一种是含土地出让金的工程建造完全成本，主要应用于商业开发性质的城镇开发建设工程项目。
综上所述，被拆迁人取得回迁房后要向开发商索要不动产销售发票和注意房地产开发企业开具的发票金额，以利于以后再转让时，享受差额缴纳营业税的税收优惠政策。S
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