对国有土地上的房产征物业税在法理上说得通

目前反对开征物业税的主要观点，一是认为我国城市土地国有，对由国有土地承载的房产征收物业税，法理上说不通；二是按房价（包含土地出让金）征物业税，存在重复征税（费）问题。这些观点是不能成立的。
要正确理解国有产权
根据产权理论，产权包括所有权、使用权和收益权，使用权是可以转让的。在社会主义市场经济条件下，存在房地产市场，城市国有土地可以拍卖，这里拍卖（转让）的是一定时期的土地使用权，比如70年。这就是说，在此期间内，产权从实质上发生了变动，购买房屋的居民对房产（包括土地）具有所有权。正因为如此，政府的国土资源和房屋管理部门要为居民颁发《中华人民共和国房屋所有权证》，并载明：“根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，为保护房屋所有权人的合法权益……特发此证。”既然在一定期限内，居民是房产的所有人，政府就有权对居民个人征收物业税（即房产税）。1986年国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条明确规定：“房产税由房产所有人缴纳。”只是考虑到当时的现实情况，对“个人所有非营业用的房产”实行免税，但免税并没有否定持有房产的个人是房产税的纳税人，并且免税的规定是可以修改的。
政府征收房产税凭借的是政治权力，与所有权无关。
社会主义国家具有社会经济管理者和国有资产出资者的双重身份，拥有政治权力和国有资产所有者两种权力。国家作为社会经济管理者，用法律的形式对企业和个人征税，对征纳双方权利与义务予以制约，凭借的是其拥有的政治权力，而不是凭借财产所有权，企业和个人必须无偿地、固定地向国家缴纳税收。国家征税不受财产直接所有权归属的限制，对不同所有者都可以行使征税权。同时，国家作为国有土地的所有者，可以凭借土地的所有权取得级差收入———地租，土地出让金即是级差收入。可见，政府的双重身份和双重职能是对国有企业和单位征税的基本理由。
对国有企业征收所得税的启示
长期以来，人们习惯地认为，土地是国有的，收取土地出让金后，不能再征税。到底能否征税，让我们先来看一下对国营企业征收所得税的改革实践。
在计划经济体制下，受前苏联非税论的影响，在1978年以前的20多年里，我们把所有制差别作为判定税收能否存在的标准，认为国家不能向自己征税（指所得税，流转税作为价格的附加除外，下同），从根本上否定国家对国有经济征税的客观性和必然性。由于当时对国家与国营企业关系的这种认知，企业生产经营全由国家安排，资金由财政划拨，利润全部上缴财政，形成了国营企业只能上缴利润、不能上缴税收的理论和做法。随着改革开放的推进，不管是在理论界还是在实际部门，人们对国家与国营企业关系的认知进一步深化，从而推动了税制改革领域的理论突破。1983年我国对国营企业实行*9步利改税，规定盈利的国有大中型企业根据实现的利润，按55%的税率缴纳所得税，税后利润在国家与企业之间再进行分配。从此，国家参与国有企业的利润分配，采取税收和利润上缴两种形式，即税、利分流：国家首先作为社会管理者依据税法向国有企业征收所得税；然后，国家作为国有企业所有者参与企业税后利润分配。这是一次重大的理论突破，是科学和正确的。由此可见，即使认为承载房屋的土地是国有的，对其开征物业税，在法理上也是说得通的。
我国香港以及美国、新加坡的做法
香港。香港土地的政府所有制（属于土地公有制范畴）严格限制了土地所有权的转让，香港政府出让的只是土地的使用权，这与内地的情况类似。香港政府通过土地契约将不同期限的土地使用权批租给受让人，受让人通过承租取得规定期限内的土地使用权，并向政府一次性缴纳规定期限内的土地使用权出让金。香港在收取土地使用权出让金后，再按香港现行物业税制度在房产物业持有阶段征收物业税。物业税以物业每年租金收入的*7估值为计税依据，征收率为5%（以2005年~2006财政年度为例）。作为香港政府一般收入的组成部分，物业税征收标准是用应征税物业的租金价值乘以一个百分率计算得出的。
美国。美国实行公私兼有的多元化土地所有制。联邦政府的土地，主要包括联邦政府机关和派驻各州、县、市机构的土地及军事用地等，州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要时，要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。美国对土地和房屋等不动产征收的物业税也是一种财产税，是在不动产保有阶段设置的税种。美国财产税的纳税义务人为不动产的所有人，课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋等。
新加坡。新加坡的土地主要有国有和私人所有两种形式，其中国有土地又可以分为两种形式：由作为政府部门所属的土地局掌管的国有土地及由作为半官方机构的法定局所掌握和使用的公有土地。对于国有土地，一般采用拍卖、招标、有价划拨和临时出租等方式，将一定年限的土地使用权出售给使用者。使用期满后，政府无偿收回土地及其地上附着物；若要继续使用，须经政府批准，再获得一个规定年限的使用期，但须按当时的市价重估地价第二次买地。新加坡在对国有土地使用权出售后，还对土地、房屋及其他建筑物等不动产征收财产税。财产税的纳税人是土地、房屋及其他建筑物等财产的所有人，包括居民纳税人和非居民纳税人，计税基础是估定价值，按13%的税率征收。
开征物业税不会导致重复征税
从理论上说，土地出让金是国家让渡若干年土地使用权获得的收益，是在土地所有权和土地使用权分离的前提下土地所有权的经济实现形式，具有地租的性质。土地出让金作为国有土地使用权的转让收益，既是国家作为土地所者出让土地使用权时标识的价格，也是形成房价成本的组成部分。因此，得益于对国有企业征收所得税的启示，对国有土地收取出让金后再进行征税是完全可行的。当然，也有人认为，在企业缴纳了土地出让金后，再征收物业税，会造成重复征税（费）。对于这个问题，笔者认为，在房屋建造过程中，土地出让金与耗用的水泥、钢筋等建筑材料和建筑工人的工资一起作为形成房价的成本组成部分，包括在房产价格中。在市场经济条件下，物业税的税基应是房产的市场价（评估价），在这里，既然对组成房价成本的建筑材料和工人工资不存在重复征税问题，那么，对建筑成本中的土地出让金来说，自然也谈不上重复征税（费）问题。因为这是两个不同的过程和问题。
作者单位：中国人民大学财政金融学院
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