城市房地产税废止 　外企2009年须缴房产税

新年伊始，国务院颁布了中华人民共和国国务院令第546号，明确自2009年1月1日起，原1951年8月8日公布的国务院令政财字第133号《城市房地产税暂行条例》废止。并明确2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税，从而结束了内外资企业在房产税上的不同。至此，内、外资企业将适用同样政策、同种方法进行计算缴纳房产税及城市土地使用税。
早在上个月《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）中就有明确提出："（八）取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。"
一段时期以来，内、外资企业在房产税及土地使用税方面分别适用不同的政策，即：内资企业适用《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税，并适用《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》缴纳城镇土地使用税；而外资企业适用《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》只需缴纳城市房地产税，无需缴纳土地使用税。
2007年1月1日起，新修改的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》开始对外商投资企业、外国企业征收城镇土地使用税，实现了内、外资企业在城镇土地使用税方面的统一。
此次城市房地产税的改革则进一步统一了内、外资企业在税收上的差别待遇，使内、外资企业在房产税及土地使用税两个税种实现了统一。
至此，我们用了三年的时间实现了内、外资企业在三个税种上的统一，即：
2007年1月1日——内、外资企业开始共同适用新修改的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。
2008年1月1日——内、外资企业开始共同适用新颁布的《中华人民共和国企业所得税法》；
2009年1月1日——内、外资企业开始共同适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。
城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地，按照房价、地价或租价向房地产所有人或使用人征收的一种税，其征缴对象主要是在华拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。
城市房地产税的计税依据为房屋折余价值或房屋租金收入。依房屋折余价值征收城市房地产税税率为1.2%；依租金收入征收城市房地产税的税率为18%.而内资企业的依租金收入征收房产税的税率则为12%.
外资企业适用房产税时需注意的几个问题：
1、《关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知》（国税发[2000]44号）明确指出，"出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则，凡按租金计征的房产税税额超过按房产价值计征的，按租金收入计征城市房地产税；未超过的，按房产价值计征。"此次城市房地产税废止后，外资企业无须再按该政策执行，企业究竟是按原值来缴纳还是按租金来缴纳，应遵从经济行为的实质。
2、目前，城市房地产税的很多具体规定都是由各省市级税务机关进行规范，房地产税的执行情况各不相同，政策比较零乱，此次城市房地产税暂行条例的废止也宣告了各地先前制订的有关城市房地产税的政策相应废止。外资企业09年以后发生的房产税应依据《中华人民共和国房产税暂行条例》及其相关的单行文件进行缴纳。
3、近日，财政部及国家税务总局又发布了财税[2008]152号《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》文件，在该文件中明确了关于房产原值及房产税义务终止的规定，即：
（1）房产原值规定的变化：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
同时，原《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）中"房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿"固定资产"科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。"的规定废止。
（2）纳税义务的终止：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
附：房产税几个相关的重要文件
1、《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）
2、《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（86）财税地字第008号）
3、《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）
4、《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》 [部分失效] （国税发[2003]89号）
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