房地产业的税收优惠政策之土地使用权来源：作者：日期：2012-08-21字号[ 大 中 小 ] 　　5.2　土地使用权　　5.2.1　营业税　　◎单位和个人销售或转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权受让原价后的余额为营业额。　　单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。　　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》，财税[2003]16号　　◎纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。　　《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》，国税函[2008]277号　　上述关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。　　《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》，国税函[2009]520号　　◎个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：　　（1）离婚财产分割；　　（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；　　（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；　　（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。　　《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》，财税[2009]111号　　5.2.2　企业所得税　　◎对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：　　（1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。　　（2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。　　（3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。　　（4）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。　　《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》，国税函[2009]118号　　5.2.3　土地增值税　　◎因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款　　上述所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款　　上述所称因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，财税[2006]21号　　◎以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条细则所称的“赠与”是指如下情况：　　（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。　　（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。　　上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号　　◎对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号　　对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）*9条暂免征收土地增值税的规定。　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，财税[2006]21号　　◎对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号　　5.2.4　城镇土地使用税　　◎下列土地免缴城镇土地使用税：　　（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；　　（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；　　（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；　　（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；　　（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；　　（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5~10年；　　（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。　　《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条　　◎对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。　　《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》，财税[2009]128号　　5.2.5　耕地占用税　　◎军事设施占用耕地，免征耕地占用税。　　《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第八条*9款　　上述规定免税的军事设施，具体范围包括：　　（1）地上、地下的军事指挥、作战工程；　　（2）军用机场、港口、码头；　　（3）营区、训练场、试验场；　　（4）军用洞库、仓库；　　（5）军用通信、侦察、导航、观测台站和测量、导航、助航标志；　　（6）军用公路、铁路专用线，军用通讯、输电线路，军用输油、输水管道；　　（7）其他直接用于军事用途的设施。　　《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第八条　　◎学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地，免征耕地占用税。　　《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第八条第二款　　上述规定免税的学校，具体范围包括县级以上人民政府教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、学历性职业教育学校以及特殊教育学校。　　学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。　　上述规定免税的幼儿园，具体范围限于县级人民政府教育行政部门登记注册或者备案的幼儿园内专门用于幼儿保育、教育的场所。　　上述规定免税的养老院，具体范围限于经批准设立的养老院内专门为老年人提供生活照顾的场所。　　上述规定免税的医院，具体范围限于县级以上人民政府卫生行政部门批准设立的医院内专门用于提供医护服务的场所及其配套设施。　　医院内职工住房占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。　　《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》　　◎铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。　　根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对前款规定的情形免征或者减征耕地占用税。　　《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第九条　　上述规定减税的铁路线路，具体范围限于铁路路基、桥梁、涵洞、隧道及其按照规定两侧留地。　　专用铁路和铁路专用线占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。　　上述规定减税的公路线路，具体范围限于经批准建设的国道、省道、县道、乡道和属于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟或者截水沟。　　专用公路和城区内机动车道占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。　　上述规定减税的飞机场跑道、停机坪，具体范围限于经批准建设的民用机场专门用于民用航空器起降、滑行、停放的场所。　　上述规定减税的港口，具体范围限于经批准建设的港口内供船舶进出、停靠以及旅客上下、货物装卸的场所。　　上述规定减税的航道，具体范围限于在江、河、湖泊、港湾等水域内供船舶安全航行的通道。　　《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》　　5.2.6　契税　　◎国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。　　《中华人民共和国契税暂行条例》第六条*9款　　上述所称用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。　　上述所称用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。　　上述所称用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。　　上述所称用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。　　上述所称用于军事设施的，是指：　　（一）地上和地下的军事指挥作战工程；　　（二）军用的机场、港口、码头；　　（三）军用的库房、营区、训练场、试验场；　　（四）军用的通信、导航、观测台站；　　（五）其他直接用于军事设施的土地、房屋。　　上述所称其他直接用于办公、教学、医疗、科研的以及其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府确定。　　《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十二条　　◎土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。　　纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。　　依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。　　《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十五条　　◎对监狱管理部门承受土地、房屋直接用于监狱建设，视同国家机关的办公用房建设，免征契税。　　《国家税务总局关于对监狱管理部门承受土地房屋直接用于监狱建设免征契税的批复》，国税函[1999]572号　　◎军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理的免征契税。　　《财政部、国家税务总局关于免征军建离退休干部住房移交地方政府管理所涉及契税的通知》，财税字[2000]176号　　◎对中国信达等4家金融资产管理公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的，免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。　　《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理 公司税收政策问题的通知》，财税[2001]10号　　◎由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第（一）款的规定，免征契税。　　《财政部、国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》，财税[2001]156号