2014年年初的地王就像烟雾弹，使各方对迅速变冷的土地市场感到突然和不知所措。半年之前，土地市场还延续去年火热的成交态势，竞争激烈地王频出。

　　这是因为，今年一季度很多房企一方面相对资金雄厚，另一方面他们对市场的预期还相对乐观，所以往往有抢地的冲动。但随着整体市场进入谨慎观望，土地市场也逐渐降温。

　　· 其监测的100个城市经营性用地成交建筑面积29598万平方米，同比下降26%，其中住宅用地成交建筑面积22805万平方米，同比下降22%。

　　· 3月份土地市场成交规模环比回落33.5%，同比大幅下降37%。

　　· 一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方米，同比减少13.8%。

　　· 步入二季度，土地市场表现愈发低迷，政府推地量也进一步减少。

　　· 5月份经营性用地成交建面3704万平方米，为2010年以来月度最低值。

　　· 截至6月22日，6月份100个城市土地成交建筑面积仅2580万平方米，预计全月成交会再创新低，土地市场降温已成事实。

　　· 二季度经营性用地成交建筑面积10383万平方米，同比减少41.4%，降幅较一季度明显扩大。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，今年房企拿地热情逐渐褪色，整体上表现萎靡。企业拿地态度愈发谨慎，拿地方略呈现出差异化走势。

　　整体来看，规模性房企或有融资渠道的房企在拿地上相对激进，而中小房企则处于“冬眠”状态。

　　西南证券南川营业部总助廖茂分析认为，之所以上半年大房企表现突出，中小房企低迷，原因主要在于中小房企多数很“缺钱”。“银行、信托等机构都只做百强房企，导致中小房企开始寻求综合月息3%左右的小贷。”

　　廖茂表示，如果中小房企长期依靠小贷存活，长期下去就会被“拖死”，“3%的小贷，意味着借一亿，一个月就是三百万的利息。如果政策面持续趋紧，房贷速度放开很慢，那这些中小房企的现金流就会出问题。”

　　一是国企（央企），此类企业资金充裕，具备拿高总价地块的实力，如方兴、中海、中冶、首农等。此外，地方城投类国企拿地也比较积极，如杭州金融城、广州城实、佳质资产管理（陆家嘴）。

　　二是激流勇进的闽系房企，这类企业一向以拿地激进著称，如泰禾、融信等。

　　三是金融险资企业与开发商联合，资金与专业结合，如兆华斯坦与前海国际能源金融中心、佳兆业与生命人寿等合作，也有部分金融企业单独拿地，如金利通投资。

　　四是20强企业，如恒大、龙湖、远洋、融绿等，这些企业资金充裕，从优化区域布局和销售结构的角度出发，在一二线城市积极增加项目储备。

　　上海易居研究院统计的拿地面积、拿地金额前五房企数据显示，央企国企表现凶猛，其中绿地集团表现尤为突出，在今年上半年拿地建筑面积达到881万平方米，动用拿地资金197亿元。其他进入拿地总金额前五的企业依次分别是，方兴地产、华润置地、恒大地产、中国海外。

　　这些企业淡市逆袭的原因无非是比较好的营销策略、资金充裕拿地有成本优势。

　　从各个城市土地竞拍市场看，盲目追涨的情绪明显削弱，很多土地是以低价成交，过去高溢价带来的高成本模式，在今年可能有所改变。

　　以绿地而言，在力争上市前夕，其战略扩张态势比较明显。绿地集团董事长张玉良亲自逛上海房展会后，或许认为市场没有预计的冷。所以在拿地上，虽然有所节制，但并未改变其战略扩张的方向。

　　在拿地的区域组合上，房企更注重不同梯级城市的平衡。尽管一线城市属于兵家必争之地，但价格高企的“面粉”，已经让开发商狐疑如何才能卖出更贵的“面包”。

　　克而瑞研究中心报告认为，从各级城市成交价格表现来看，今年上半年城市分化愈发显著。一线城市的土地市场，尤其是住宅用地市场地价高企，平均楼面地价过万元，北京和深圳地区楼面地价分别高达11973元和13842元/平方米。

　　黄金湾投资集团副董事长全亮透露，目前不少在北京的开发商已经在观望，并且有房企表示9月前不参与拿地。

　　而二三四线城市的平均楼面地价虽然也有不同程度的增长，但是增幅明显不及一线城市。

　　以绿地为例，尽管在北京、上海等一线城市继续拿地，但拿地数量上占比较小。反倒是在南京、宁波、杭州等二线城市较为频繁，甚至在三线城市呼和浩特有大手笔拿地入账。

　　对于绿地拿地策略，有分析认为，与绿地借壳金丰投资上市有一定关联，在市场陷入相对低迷之时，正是低价入手的好时机。

　　同时此类大房企拿地，出发点很明确，基本上都是想做城市的地标。如绿地到兰州新区拿地，意图很明确，就是希望占据一个较好的地段。可以预计此类地块开发后，能够获得当地政府较好的政策支持。

　　克而瑞研究中心认为，今年下半年，由于目前楼市处于调整期，且国家倾向市场自行调节，预计不会出台政策进行干预。在此背景下，整体市场观望情绪将有所减缓，刚需有望带动销售回暖，房企拿地积极性回升，但拿地势必依然谨慎，高溢价地块难现，整体溢价率将走低。同时，随着下半年土地的集中入市，流标及底价成交的情况将继续上演，土地市场难复2013年的荣光。

 

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