房产泡沫已经成为当前经济发展的*5阻力之一，如何成功拆除泡沫“炸弹”？厦门大学管理学院副院长、知名房地产专家戴亦一提出了[*{7}*]观点：对新、旧房按双轨机制征收房产税，最终变以土地养政为以税养政，即中国式双轨过渡机制。
 
　　高房价困局在土地财政
 
　　“中国楼市有泡沫，而且不小，这是当前政府面临的重大挑战之一。”对于当前房价居高不下的现象，多数人将其归咎于当前的土地财政，戴亦一也不否认地表示，土地财政是中国高房价的幕后推手之一。“土地财政不仅会推高地价、房价，也容易造成房价暴涨，且会在一定时间内居高不下。”
 
　　中国的土地财政，可以追溯到1994的分税制改革。此番税制改革在当时是非常成功的，不仅让中央财政得到了充足的财政收入，而且也为中国成功抵御当时的亚洲金融风暴贡献了力量。但分税制推行地方与中央的分权、分税、分管，也促使地方政府走上了土地财政之路，造成中国房地产价格的暴涨。
 
　　戴亦一分析表示，土地财政造成地方财政大部分收入来源为卖地或卖房，因而房价长期居高不下。“现在很多地方，特别是一些县城，甚至80%以上的收入来源是靠卖地和房地产行业。如果房价下降，不仅房企反对；更大的反对，来自地方政府。因而当前的中国房价能长期处于高位，即使存在泡沫依然短时间内不会崩盘。”
 
　　财政改革是中国绕不开的路
 
　　“进行财政改革，是中国绕不开的弯！”戴亦一指出，当前要想成功拆除房地产泡沫‘炸弹’，必须取消土地财政：首先，土地资源有限会倒逼土地财政被动退出；其次，高房价催生房奴，导致内需不足；再次，高劳动成本不利于制造业发展；再者，房价暴涨会导致社会贫富差距扩大；最后，投资风盛行导致实业精神丧失，还会导致金融风险累积。
 
　　戴亦一称，土地财政下的房地产，如果泡沫破裂，将带来社会的恶性循环。“一旦房价暴跌幅度达到60%-70%，就会导致银行面临破产风险。如果银行一旦面临破产，政府就必定出手救银行。救银行最直接的方式，就是增发货币。如此一来，虽然救了银行，但会导致恶性通胀。而大量的失业加上恶性通胀，会导致社会动荡。”
 
　　以税养政是必然趋势
 
　　财政改革后，以税养政是必然趋势，戴亦一表示，“出台房地产税后，目前的限购和限贷等行政性干预手段一定会同步取消。”
 
　　土地财政取消后，地方政府面临的巨大财政负担和支出缺口矛盾该如何化解；如何做到房价下降又不会使房地产崩盘？虽然早在十八届三中全会之前政府公布的383方案就提出，“建立于现代社会发展相适应的土地财产税制度，建立土地价值评估体系，将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征”，但对于计价方式和推行模式都没有明确方向。
 
　　业界关于房产税征收流传了三个版本：*9种是重庆/上海模式，即在持有环节征收，而且是针对部分高端住宅征收；第二种是美国模式，在保有环节一刀征收，对所有房产按照价值征收一定比率的房产税；第三种模式是在保有环节劫贫济富式的差别征收：*9套不征，第二套轻征，三套及以上重征。这三种模式虽然都各有推崇者，但弊端明显，不能有效均衡降价和取消土地财政。
 
　　戴亦一提出了中国式双轨过渡机制：先只对新房征税，对现有旧房等70年使用权满后再征。即在取消房地产土地财政的基础上，对新房按一定税率直接征收房地产税；而对于已有旧房则不征收，等现有旧房70年所有权满之后，再开始征收房地产税。另外，对于低标准的自住房，可降低税率。 戴亦一还给出了可操作的税率：0.8%-1%。
 
　　“我提出的这种双轨过渡模式是中国式的，是基于中国当前现状考虑的。这种双轨过渡模式不仅会促使土地财政平稳转向税收财政，而且也会直接推动房价下降，倒逼土地价格下降，带动整个房地产行业价格有序平稳调整。”戴亦一称，先征新房，可以直接促使新房降价，倒逼土地价格下降，然后带动房价的整体下降；这样也不会导致现有旧楼价格太低或者卖不出去，因为现有旧房在届满70年之前不会征税。
 
　　另外，对于房产税推进时间，戴亦一教授表示，政府也需要时间来过渡，不会很快推出。“取消土地财政后，地方政府财政负担加重，因而需要中央政府在一定程度上消减地方政府的财政支出负担，在基础配套、教育等方面减少地方财政的支出，如此才会让地方政府平稳过渡，有序推进房产税的改革。”

 
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