三四月份，被房地产开发商寄予厚望的“小阳春”却迎来了一场倒春寒。当下，各地楼市进入调整期，鬼城的楼市泡沫吹破只在一夕之间，更多的地方在下调价格，而李嘉诚自去年以来出售内地物业已套现180亿元。中国楼市会崩盘吗？
 
　　4月27日，在厦门大学管理学院EDP泉州校友会成立暨名家论坛上，厦门大学管理学院副院长戴亦一对此给出乐观预期，他认为“李嘉诚这次是看走眼了”。
 
　　“中国楼市已畸形”
 
　　从李嘉诚大举抛售房产，到任志强等房企大佬的“看衰”言论，无论是杭州、长沙等大城市出现房价下降的市场表现，抑或是银行惜贷的政策走向，今年的房地产行业都似乎被蒙上一层阴影。
 
　　戴亦一教授演讲一开始就毫不讳言今年经济形势的严峻：“房地产业泡沫越吹越大，现在局部的泡沫已经破灭，形势不容乐观。”戴亦一说，很多地方尤其是三、四线城市已经出现楼市价格下跌的迹象，像三明清流已即将成为下一个鄂尔多斯，而福建企业如建发、新华都等热衷的房地产投资地——长沙也传出价格下滑的消息。不仅如此，一些房企老板和经济学教授也在看空楼市，深圳大学当代金融研究所所长国世平说：“赶紧卖掉房子，一套都不要剩。”瑞信董事总经理兼亚洲区首席分析师陶冬说：“如果你有多套房子，出手；如果你是成功人士，出海。”
 
　　戴亦一认为，国内房地产市场已经畸形。现在北京最贵学区房一平方米售价高达30万，现在在厦门老城区房价一平方米也要3万-5万，价格已经达到一个高位。一些房地产商疯狂拿地圈钱，如泰禾房地产，现在负债率已经达到700%，每年要支出20亿的利息。
 
　　戴亦一分析表示，任何国家、任何城市都没有永远只涨不跌的房地产。中国经过30年的房价高速增长，背后是经济增长，但是永远没有只有上升的“左边”，一定会有一个“右边”。现在中国经济高速增长已经到了一个临界点了，能不能再像过去三十年那样发展，创造中国新一轮的经济奇迹还是一个很长的过程。也就是说中国房价已经到了高位区间了。
 
　　他认为区域供求失衡，是房价下跌的主要原因，而开发商的资金链紧张也是业内认为一些城市房价下跌的主要原因。考虑到银行停贷将更倾向于针对贷款风险更大的三、四线城市及中小房企，戴亦一认为，今年大部分三、四线城市房价会有明显下跌。
 
　　“新一届政府为什么不救市”
 
　　“整个经济充满了不确定性，外资的动作、国内企业的状况、楼市的风险处处爆发，人们普遍认为当前的中国经济形势的严峻程度可能比2008年更大。”戴亦一说，“不过2008年是突如其来的市场变化，但是政府很快就采取了大的救市政策，但是现在政府仍然坚持不“强刺激”。为什么中国经济已经到了危机的地步，新一届政府还不出来救市？
 
　　戴亦一认为，“习李政府”的策略是，先挤泡沫，再图发展，“新官不买旧账，这是政治的智慧。”
 
　　“曾经的四万亿刺激，虽在短期内化解了危机，但它造成了产能的进一步过剩、地方债务泡沫、影子银行等一系列问题。经过金融危机，中国经济已经不适合再靠投资驱动，四万亿财政刺激很大程度是用印钞机印出来的，流通货币过多会导致物价上涨，进而引发社会动荡，新一届政府显然已经不能再延续大规模的刺激计划。”
 
　　戴亦一说，过去中国30年的飞速发展已经过度透支了这个发动机的能量，人民币不断升值、欧美经济不景气，加之贸易保护主义重新回头，都使依靠出口拉动经济的黄金时期一去不复返。而经济增长必须要有新的增量，但是中国的消费一直处于萎靡状态，未来的不确定性和随着老龄化社会的到来，社会保障体系仍不完善都加剧了人们存钱的愿望，他说，“没有实体经济的需求，做大实体经济就是一句废话。”物价上升，土地、劳动力、生产资料生产成本的提升也进一步压缩了实体经济的发展空间。拉动中国经济的“三驾马车”同时陷入泥潭，那么稳经济靠什么才能实现？戴教授也不禁感叹，“中国经济真的很危险了”。
 
　　“三张王牌保不崩盘”
 
　　戴亦一说，楼市是中国经济的“阿喀琉斯之踵”。从历史上美国、东南亚、日本、香港等国家和地区由于房地产泡沫破灭带来的衍生金融产品崩溃、银行危机进而引发金融危机来看，房地产和金融实际上是一回事，“如果楼市不崩盘，银行应该就无大碍”。新一届政府如果任由楼市崩溃，就会带来很多政治问题。因此，为了维持国内经济的稳定增长，同时启动内需，有三张王牌可以使用。
 
　　戴亦一认为，城镇化是*9张王牌。中国居民储蓄存款超过了40万亿元，城镇常住人口却仅50%左右，大家都想进城，这为我们提供了城镇化的机会。对于房子，老百姓仍然存在较大的需求。有趣的是，实体经济不行时，政府要靠房地产来救经济，这时是买房的好时机，“当储蓄不够时，楼市才会崩盘。”
 
　　政府手中的第二张王牌，就是目前中央政府债务较低，可以通过发行国债来进行公共设施的投资。
 
　　第三，迫不得已时，中央政府还可以适度放松银根。
 
　　这些王牌可确保短期内楼市不会崩盘。戴亦一表示，只要不乱拆弹，例如不出台劫富济贫式的惩罚性房产税，中国经济短期内要保7%以上的增长率是不难的，短期内经济不会硬着陆，楼市3到5年内也不会崩盘。
 
　　而在稳住经济的情况下，新一届政府会从哪些方面着手来打造一个经济体系？对于能否让中国经济脱胎换骨，戴教授认为方向十分明确，就是著名经济学家陈志武教授所说“政治上民主化，经济上市场化”，戴亦一认为中国还没完全实现市场经济体系，与发达国家的市场化相比仍有很多门槛，要通过完善社会保障体系进一步刺激消费，创造内需，鼓励实业特别是中小企业的发展，打破国有企业的一家独大的垄断，引入竞争机制，为此要建立自由的企业制度、自由的价格制度、自由的市场体系(包括商品市场、土地市场、资金市场和劳动力市场)和间接的政府调控体系。戴教授表示，泉州就非常具有企业家精神和实业精神，企业家精神就是要做事业，他反对跟风做金融，而要守好实业阵地，私有化才是危机解决之道。

 
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