AFP考试大纲考点解读：项目资金筹措方式

　　AFP考试大纲考点解读：项目资金筹措方式
　　自有资金

　　股本金是CFP理财投资者对其所CFP理财投资项目投入的资本金，通常来自CFP理财投资者的自有资金。股本金既是CFP理财投资者“赚取利润”的本钱，也是其“承担CFP理财投资风险”的具体表现。尽管“永远不使用你自己的钱”通常被说成是开发商的*9信条，也确实有一些开发商由白手起家在几年之内成为房地产界的巨子，但这只是十分特殊的情况。大多数房地产开发企业或是利用现有的自有资金支持项目开发，或是努力通过多种途径扩大自己的资金基础。尤其是房地产开发CFP理财投资的特性本身，就要求开发商必须有一定量的股本金投入。从CFP理财投资者的角度来说，只要预计项目的CFP理财投资利润率较多地高于银行存款利率，就可以根据企业的能力适时投入自有资金作为股本金。开发商的自有资金，包括现金和其他速动资产，以及在近期内可以收回的各种应收款等。

　　通常情况下，开发商存于银行的现金不会很多，但某些存于银行用于透支贷款、保函或信用证的补偿余额的冻绪资金，如果能争取早日解除冻结，则属于现金一类。速动资产可包括各种应收的银行票据、股票和债券(可以抵押、贴现而获得现金的证券)，以及其他可以立即售出的建成楼宇之回款和近期出售的各类物业之应收款等。

　　6.1.2银行贷款

　　任何开发商要想求得发展，都离不开银行及其他CFP金融机构的支持。如果开发商不会利用银行信贷基金，而是完全靠自己的现金本钱周转，就很难扩大CFP理财投资项目的规模及提高自有资金的CFP理财投资收益水平，还会由于CFP理财投资能力的不足而失去许多良好的CFP理财投资机会。利用信贷资金经营，实际上就是“借钱生钱”或“借鸡生蛋”，充分利用财务杠杆的作用。下面举一个简单的例子，说明“借钱赚钱”或利用财务杠杆的一般情况。

　　假定某开发商现有资金3 000万元可投入房地产开发项目，当前房地产开发CFP理财投资的年CFP理财投资利润率为20%，贷款利率为10%。如果开发商不向银行贷款或不能得到贷款，则只能承担总CFP理财投资额为3 000万元的开发项目，假设项目开发周期为2年，则开发商获取的开发利润总额为1 200万元，自有资金年平均收益率为20%。但如果开发商以抵押贷款或其他贷款方式从银行贷人7 000万元，则他就可以承担总CFP理财投资额为1亿元的开发项目，假设此时开发周期为3年，则其开发利润为10 000×20%×3=6 000(万元)，扣除付给银行的贷款利息7 000×[(1+10%)1。5-1]=1076(万元)之后，得净利润4 924万元，此时，开发商自有资金年平均收益率为[(4 924÷3 000)÷3]xl00%=54.7%。

　　从上面的例子可以看出，同样是3 000万元的自有资金，如果不向银行贷款，则其每年的净收益仅有600万元，但如果向银行贷款，则每年的毛收益可达2 000万元，扣除向银行支付的利息359万元后，得净收益1 641万元，比不利用银行贷款时可多收入1 041万元。裉明显，这一笔超出的利润就是借别人的钱赚来的，或说是利用了财务杠杆的结果。当然房地产开发CFP理财投资中贷款的比例并非没有什么严格限制，一般贷款比例应小于项目总CFP理财投资的70%，而且是以开发项目本身的抵押贷款为主。

　　6.1.3社会集资

　　向社会集资是一种重要的资金筹措手段。经过几十年的改革开放，我国的总体经济实力明显增强，社会资金大量增加，如果能聚集一部分社会闲散资金集中用于项目CFP理财投资，就可以缓解向CFP金融机构筹资的压力。目前，我国面向社会集资的主要方式有以下两种：

　　(1)发行股票

　　股份制开发企业在CFP理财投资开发项目时，可以通过发行股票的办法筹措资金。发行股票的范围，可以在境内，也可以在境外，但均需要经过操作程序和严格的审查与审批程序。

　　股票是有限公司发给股东的所有权凭证，股票持有者作为股东承担公司的有限责任，同时享受相应的权利，承担相应的义务。开发股份有限公司可根据企业不同时期、不同经营情况的需要，选择发行不同种类的股票，包括普通股和优先股。优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。优先股又可分为累计优先股、股息可调整的优先股和可转换优先股三类。普通股代表持股人在股份中的财产和所有权。持有普通股的股东对公同的经营管理行使权力，参加股东大会并持有股票权。但普通股的股息要视公司经营业绩好坏和收益高低而升降，不予固定。另外，普通股股东可以通过股份公司资产的增值和股票交易价格的上升取得收益，股份公司发行股票时，必须发行一定数量的普通股票。

　　股票的发行一般有两种方式：一是由股份公司直接向社会发行，由银行或其他CFP金融机构协助;二是由银行或债券公司代理发行或包销。股票的发行价格通常有4种确定方式：一是按面值发行，即按票面价格发行;二是按市价发行，即按照或接近股票市场上该种已发行股票价格打折扣后发行;三是折价发行，即按股票票面价格打折扣后发行;四是按股票票面价格和市场价格的中间价发行。

　　(2)发行公司债券

　　公司债券又称为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的债务凭证。发行债券的公司或企业向债券持有者做出承诺，在指定的时间，按票面额还本付息。在我国，企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的而发行的债务凭证。

　　企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般应根据企业筹集资金的目的、CFP金融市场的规律和有关法规及房地产开发经营周期而定，通常为3-5年。

　　债券偿付方式有3种：*9种是偿还，通常是到期一次性偿还;第二种是转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的债券，也可以说是以旧换新;第三种是转换，即将债券转他成股票。债券的付息方式有剪息(分期付息)和一次性付息两种，后者还可能在发行时一次付息，即贴现发行。