物业服务企业营改增浅析

　　据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

　　“营改增”是我国结构性减税政策的重头戏，是中国当前最大的税收政策调整，自2012年1月1日起在上海正式启动“营改增”试点以来，一直成为各方关注的热点话题。统计数据显示，营改增自2012年先后在交通运输和部分现代服务业开展试点，4年累计减免增值税6000多亿元，有力地促进了经济的转型升级，特别是大力推进了现代服务业的快速发展，据税务部门统计，2013年底现代服务业试点企业217万户，到2015年底试点企业增加到510万户，两年增长了1.35倍，可以说改革的成效好于预期。

　　作为建筑业和房地产业这一链条上的物业服务公司，营改增具体涵盖哪些内容，又将对企业发展产生什么样的影响，企业如何把握和应对这一税制改革，这是业内人士所关注的问题。

　　根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，物业管理行业属于第8项商务辅助服务中企业管理服务类，具体是这样分层阐述的：首先先分大类，现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。其次，归在其下的第八小类――商务辅助服务。商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。最后一层，属于第一类的企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。并明确规定，物业服务企业增值税税率为6%。

　　对于现代服务业来说，营改增初衷是提升其在我国经济与社会发展中的地位，减轻第三产业的税负，扩大税基，避免重复征税。生活服务业的增值税率采取简易方式，按照6%的税率征收。物业服务公司多数是中小型甚至微型企业，与居民生活息息相关，之前按照5%的税率征收营业税，从节省税收征管成本的角度考虑，物业服务公司的营改增改革将实行简易方式，税基不变，按照6%的税率征收增值税。对一些小规模纳税人，实行3%征收率。

　　从税收原理讲，物业公司营改增后收取的物业费税负应该有所下降，物业费在原营业税模式下，适用5%的税率，“营改增”后，物业公司如果为一般纳税人，当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。相比原营业税模式，按照增值税销售额价税分离原理，1-1/（1+6%）=5.66%，税率仅上升0.66%。考虑到物业公司其采购的办公用品、固定资产、不动产都能够进行抵扣，在抵扣充分的前提下，实际税负与原营业税相比应该下降。

　　例如，某物业公司为增值税一般纳税人，营改增后当月物业费收入（含税）106万元，同期采购办公用品等成本支出11.7万元，取得增值税专用发票上注明的进项税额为1.7万元。在营业税制度下，纳税人当期应缴纳的营业税为：106×5%=5.3万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：106÷（1+6%）×6%-1.7=4.3万元。同样的物业费收入，改革后增值税相比较营业税少负担税款1万元。

　　如果物业公司为小规模纳税人，物业费适用征收率为3%，相比原营业税模式，税负直接下降40%以上。

　　对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。

　　“营改增”以来，物业服务公司小规模纳税人的税负明显减轻，而一部分一般纳税人的税负存在上升的问题。主要原因在于抵扣的不彻底，服务行业中小规模纳税人较多，加之优惠政策的实施，导致抵扣链条的断裂，而税率的增高致使某些行业税负增加。物业服务公司中一些零星采购主要来源个体工商户，很难取得作为抵扣依据的增值税专用发票，一些物业服务业主要成本是人工，新增固定资产很少，体会不到进项税抵扣的优势，总体获益不大。一些物业服务企业成本构成是固定成本和人工成本，抵扣比重不大，税基过高，税负并没有减少。

　　另外，物业服务企业受全体业主委托经营共用部位，如将电梯轿厢出租给广告公司发布轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展、小区地面临时停车等，按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）文件规定，一般纳税人适用一般计税方法按11%税率计算缴纳增值税；小规模纳税人适用简易计税方法按5%征收率计算缴纳增值税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。对于简易计税方法的采用，减税效果明显。如某公司营改增后原有物业项目房屋租赁当月收入（含税）105万元，纳税人当期应缴纳的营业税为：105×5%=5.25万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：105÷（1+5%）×5%=5万元。同样的收入水平，改革后增值税相比较营业税少负担税款0.25万元。但对于适用11%的高税率的项目，就取决于可抵扣进项税的多少了。目前，针对营改增对物业服务企业的不利影响应采取以下措施：

　　一、建立规范意识。物业服务企业中小企业多，面向消费者个人服务的多，不能抵扣的项目多，原来不税务规范程度较低，营改增以后，如果是一般纳税人，由于税务管理要求高，税务系统监管比较严格，生活服务业企业应尽快规范税务管理，规避税务风险。

　　二、树立增值税思维。物业管理公司代收水电费，原来按营业税模式可以开具代收水电发票，税务处理比较简单，以后一般纳税人应该按增值税处理，相对复杂。由于增值税征税模式不同，同样的业务，在增值税的处理方式会与之前营业税的处理方式不同。

　　三、对营业税改增值税具体的政策加以完善。要扩大物业服务企业进项税可抵扣范围，使劳务费用，机器折旧费，维修费，租金，物业管理费等列入可抵扣范围之内，这样就可以减少企业税务负担，使服务企业的成本降低到税改之前的水平。增值税税率的下降也是减税应该要推进的方向。未来增值税税率不仅要合并，而且应该往低税率档靠拢。当然，靠政府对税负增高的企业实施补贴切实解决营业税改增值税给部分服务企业带来的困难，但这只是短暂的，想要得到真正的解决，应该在政策上得以修正。调整税率与优惠政策，从而发挥增值税的优势，同时真正减轻企业的税负。

　　四、物业服务企业积极开展“营改增”政策的培训工作。可以在管理、税收、财务、运营等各环节加强培训，认识到改革对企业运营成本、现金流等的影响，设置与营改增相配套的企业业务流程和配套的财务管理体系。

　　对物业服务企业来说，“营改增”既带来了优惠和机遇，同时也带来了一定的挑战，物业服务企业面对税制改革其会计制度等面临变革，对企业的应变能力是一种挑战，一些企业因为营改增政策的实施，利润减少，这样无疑都形成了改革的阻力。政府在全国范围内实施过程中应及时吸取经验教训，不断地修订和完善税制革。而服务企业也应该在改革的过程中，多向政府部门献言献策，既解决了发展中的问题，也使服务企业自身的利益得到保障，得到政府的资金政策扶持。衡量这次改革成效最重要的标志，就是把结构性减税措施落到实处，起到降低企业成本，提高企业利润，促进物业服务企业及第三产业的发展。