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如何在新会计准则下开展物业企业的财务管理和会计核算

来源：高顿 2017-07-25

　　物业管理作为社会发展中不可或缺的服务行业，虽然发展历史比较短，但是区别于其他服务行业。对于物业管理企业来说，必须加强其财务管理和会计核算管理，确保企业财会管理的高效性、安全性和准确性。

　　1、财务管理和会计核算的内容

　　物业管理企业的会计核算是企业经济核算的重要组成部分，它是以具体的价值形式监督和反应企业内部各个部门管理过程中的资金消耗、物资消耗以及产生的经济效果，财务管理是对审核之后的各种原始凭证运用会计科目的处理方法，进行全面和系统的计算和记录企业经济活动的过程。物业管理企业的财会管理人员不仅需要确定企业筹资的时间和规模，还需要分析不同的筹资方案需要承担的筹资风险和筹资成本，从而选择最佳的筹资方案。

　　物业管理公司的财会管理的内容主要分为三个部分：一是企业的固定资金和流动资金的管理；二是成本管理也就是企业资金花费管理；三是利润管理和企业收入管理。随着物业管理公司业务范围和服务项目的不断增多，财会管理能够对企业经营管理活动实施有效的监督和管理。

　　2、当前财会管理存在的问题分析

　　2.1会计管理基础薄弱

　　当前很多物业管理企业都没有依法建账，并没有遵循现代会计制度来设置明细分类账，以至于很多财务原始资料失真，存在非正式发票入账等情况，正是由于财会管理基础比较薄弱和不规范，进而会影响到财会报表的使用功能和参考价值。

　　2.2财会核算方式不合理

　　很多企业的财会管理人员还是处于手工核算阶段，将大量的时间花费在记账、对账以及重复计算中，这样会浪费大量的人力，财会人员也就没有时间到各个职能部门对成本费用产生的根源进行分析，也就很难提出具有针对性的建议。

　　2.3财务报表不合理

　　当前一些物业管理企业的财会报表过于笼统，很难满足企业各个职能部门的需要。根据会计制度。企业必须对外提供资产负债表、现金流表和利润表等，但是缺乏管理者需要的各种报表，致使管理者需要通过其他途径来获得需要的各种信息，来满足自身的需要。

　　2.4纳税项目管理不合理

　　物业管理企业在服务收费的会计核算与税务申报、应税项目与非税项目的区分等方面存在认识不清、概念模糊等问题，致使企业财会核算管理混乱，企业纳税申报不实，既影响公司的收益，还会损害业主的权益。

　　3、物业企业开展财务管理和会计核算的措施及建议

　　3.1规范财务管理和会计核算的基础管理工作

　　物业管理企业的财会管理工作必须依据当前的《会计基础管理规范》和《会计法》的规定依法建立会计核算项目。在企业内部培养财会管理人员的思想观念以及业务技能，并参与到公司管理类中，全面提升会计人员的素质。在企业内部完善各项会计管理制度以及健全会计监督制度，加强企业的会计监督职能，尤其是原始凭证的稽核和审核制度，这是确保会计核算信息真实的基础。

　　3.2建立二级财会核算制度

　　当前，很多物业小区都存在日常管理物业的物业管理企业和维护业主权益的业主委员会，使得物业管理企业必须不断提高财会核算质量，能够正确反映出资金的使用状况，这就要求物业管理企业必须建立多级核算制度，实行分散核算和集中核算的财务管理方式。

　　物业公司同业主之间的经济活动可以实行“内部往来”的方式来核算。这种处理方式的记账凭证必须是两联复写式，两联的记账数字要一致并加盖内部记账公章。在月末物业企业财会部门汇总“资产负债表”中，如果发现“内部往来”的余额不一致的情况，应该及时通知业主进行核对，同时要进行贷方余额和借方余额相互抵消，并且不存在余额，如果有未完成的款项，应该将差额记为“其他应收款”的余额中。物业企业为二级核算单位办理的经济业务的原始凭证必须由物业管理公司保管，并附于记账凭证，如果一张原始凭证涉及多个二级核算单位，需要给二级核算单位出具原始凭证的复印件，并加盖公章。对于二级核算单位的所有收入必须上交给物业企业的财会部门，不得坐支。最重要的是财会管理职能部门必须定期对二级核算部门进行核查，做到账实相符。

　　3、正确划分企业的应税项目和申报纳税

　　物业管理费是物业管理公司同业主委员会协商确定的收费标准，是向业主收取的管理费用，而物业管理的经营收入是从物业管理费中收取的佣金，这也就产生了物业管理企业的经营利润和物业管理费的收支结余两个概念，物业管理费的收支结余是指物业管理费减去实际发生的物业管理费用的余额，而物业管理企业经营利润是指物业管理企业减去企业各项管理成本、开支以及税收之后的余额，前者不需要缴纳任何税收，而后者则是在产生利润之后才需要缴纳企业所得税。另外物业管理企业还会代收和代付水电费、装修押金以及代管的物业维修资金，根据税法规定这是不需要缴纳营业税及其附加税。

　　2.4实行精细化的财会管理

　　首先，对每一项成本费用必须列支相应的部门，对每一笔业务都要实行多级审核，实现一个账簿系统能够输出多种功能的成本信息，确保成本核算的准确性，从而满足企业经营管理决策的需求。

　　其次利润中心的确认。根据公司的组织架构，将公司下属的各个部门按照财务管理的原则划分为相对独立的业务单元，并设为利润中心，每个利润中心可以再划分成更小的业务单元，这样每个利润中心能够反映出相应的经营状况，有利于发现企业经营过程存在的问题，并及时采取措施。

　　最后企业资金的管理。这需要提高企业资金运作水平，实现开源节流。第一，实施各项资金的跟踪管理，确保资金的专款专用；第二，加大应收款项的收缴力度，降低企业应收款项的比例，确保资金快速回笼，分散企业的经营风险，从而提升企业抵御风险的能力。

　　总结

　　财会管理作为企业经营管理中最重要的组成部分之一，其目的是确保企业获得更大的利润，但是物业管理企业不能够片面的追求企业利润，其结果可能降低物业服务质量，进而影响到企业的市场形象，因此，必须加强物业企业的财会管理工作。

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