文  |  财经作者  张羽
刚刚过去的全国经济工作会议上明确说要降房价、废除过时限制措施，这让有买房需求但买不起的人群和想要多添加几套固定资产的人又燃起了希望。但还没过去几天，《人民日报》的一篇文章又给殷殷期盼全国房价大跌的人泼了一盆凉水——《人民日报》侠客岛发文称“政府决定‘去库存’，但幻想房价大跌不现实”。

文章认为房价不会大跌的原由，除了房价各项成本太高、房地产商很难有降价空间外，还有就是政府本身也不会坐视房价大幅下跌。了解“侠客岛”背景和水平的都应该知道这篇文章的分量，看来指望房价会大跌的人可以洗洗睡了，“去库存”应该会用其他方式、或者是更委婉的手段进行。

仔细想想文章中的说法，还真是这么回事。房地产行业一直被誉为中国和银行、白酒并称的“暴利行业”，房地产商如何如何赚钱的案例不仅在老百姓之间风传，更被各种影视剧集不断演绎。加之，中国富豪榜单里出现最多的身影也是房地产商，什么王健林、许家印，房地产在中国人眼中基本就等于印钱。所以很多人认为房价这么高、房地产商降个一半也不是不可能。

但仔细观察当地产商的利润情况就发现，房地产商的降价空间其实非常少。房价中包含这样几个组成部分：土地成本、建安成本、各类税费、营销成本、人工成本等等，最后剩下的才是利润。土地成本中还可以细化为土地出让金、契税，各种各样的税费就更明目多样了，有管理费用、财务费用、契税、营业税、城建税、印花税、增值税等等。其中交给政府的税费和土地出让金占房价大头，一般要占到房价的40%-50%，相反房地产商的利润只占房价的10%以内。

以下是一张知乎上的房价成本测算图，你们感受一下：
 

而数据显示，在公布三季度报告的80家房企中，80家房企的平均净利润率8%，达到历史最低值。而2013年房企平均净利润高达11.97%，2014年平均净利润率则为10%。在这一背景下，一些房企转行做体育，一些房企试水互联网金融，还有一些房企玩起了石墨烯。比如房地产商名人潘石屹近十年来一直在公开场合宣称“地价是推高房价的主要原因”，他甚至说SOHO利润的一半都交给了政府。

所以说房价大跌，要么交给政府的那部分直接去除、要么房地产商赔钱卖房，这才有可能。

而侠客岛文章谈论政府本身也不会坐视房价大幅下跌的原因时也是言之凿凿，比如房地产行业及其上下游的产业链依然是稳定经济增长及就业的一个“大块头”、房价过快下跌造成政府财力吃紧、如果房价大幅下挫则银行呆坏账势必激增。这些原因其实就是告诉大家，除非生产力有了质的飞跃，否则中国经济已经被房地产和房价捆绑了。房价下挫，银行破产、公共服务停滞、经济下滑，一个大写的“吃枣药丸”。

那如果房价大跌不现实，库存怎么去？房价究竟会怎么变化呢？有可能是房价调整+配套措施同步的方式来“去库存”。

既然中央经济工作会议都已经说了房价要降，不可能一分钱不降。叫降房价也不合适，应该叫回归合理水平。

中国房地产10年一大涨，近几年因为通货膨胀的原因，上涨的速率有点快。但1999年的时候因为福利分房被叫停、全面实行住宅商品化，房价大幅走高了一波；2009年，大规模经济刺激下房价又大涨了一波，一路涨到今天。

所以房价降价，要么小幅度下跌，要么下降到之前一个时间点的房价上。钱从哪来？当然是财政支出了，经济工作会议上都说了要适当扩大政府财政赤字，看来国家要给房地产补血了。

不过降土地出让金可能性也不大，土地是稀缺资源，房地产商抢着抢着才抢到的一个个“地王”。政府就算设立更低的竞标起点也会被炒上去，难道直接设立价格上限？那不成干涉市场了？所以最有可能的就是从各种税费上下手，减税也是2016年开始全国的一大任务。

有些时候买房就是为了住，但更多的时候买房是为了背后附加的利益。

举个最简单的例子，很多地方买房就能得到户口，在上海这样的大城市，买房子女才能读幼儿园。更不要提学区房这样的优惠，一个本来只值几万、十几万的小房子能被炒到几百万，说明其背后能带来的附加利益是非常巨大的。

对于很多人来说，房子并不是钢筋混凝土的建筑，而是一张名片、一种身份的认可。但很多人即便买房也不能享受这些身份和身份背后的福利。比如农民为什么不来城市买房？因为你买了房，城市的各种福利政策你也享受不到。很多进京打工的外地人为什么不买房？因为你买了房，北京户口带来的各种便利你也享受不到。

如果房价不降，提升房产的附加值也是很可能的措施。经济工作会议鼓励农民进城买房，除了享受均等的社会福利外，还能享有补贴。不难想象的是，未来为了破解房地产库存，更多的类似户籍改革的措施都会到来。

中国人均住宅面积已经达到40平方米以上，所以即使建更多的新房、开发更多的新楼盘，也只会让买得起的买更多的房、买不起的还是买不起。但富人对房产的消化能力是有限的，所以除非房价大幅下降让买不起的人能卖得起房，“去库存”的任务短时间内很难有大突破。

买不起房的人只有去租，但房价高涨，房租也一直在涨。房子卖不出去，租房市场房源少，房租降不下来也正常。所以将库存转移到租房市场也是一种新办法。

本次经济工作会议里面提了一点，就是鼓励买房出租。房价如果有所下降、出租房源更多的话，房租也会进一步下降。当然现在行动起来的不仅是买房者个人，一些房地产商也表示要加入。

 

当然除了这些，应该还有其他措施，比如建设配套设施和商圈、消灭“鬼城”让买房更保值，或者是从买房资金来源上下功夫。

买房的房价归根到底是两个问题：一个是买不买得起的问题，一个是买得值不值的问题。降价如果能让大多数人买得起，让每个人都觉得买得值，降多少其实也不能算是关键。
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